KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Saygıdeğer okurlarım geçen hafta “KİRACIYI EVDEN ÇIKARTMAK İÇİN YASAL VE GEREKLİ KOŞULLAR NELERDİR” başlıklı kira hukuku ile ilgili başlatmış olduğumuz yazı dizimize bu hafta Kira Sözleşmesini ve Unsurlarını ana hatlarıyla anlatan yazımızla devam ediyoruz. Ayrıca SORU-CEVAP köşemizde siz değerli okurlarımızdan gelecek sorularınızı da bu haftadan itibaren cevaplandırmaya çalışacağız.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (Borçlar Kanunu md 299)
Kira sözleşmesi karşılıklı borç ilişkisi doğurur bu ilişki şahsi nitelikte bir borç olup ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder.
Günümüzde hem kiraya veren hem de kiracı açısındankira ilişkisinden kaynaklı oldukça fazla mağduriyet yaşanmaktadır. Her iki tarafında uğramış olduğu bu mağduriyetlerin temeline inildiğinde; mağduriyetlerin ve problemlerin kaynağının büyük oranda kira sözleşmesinin hiç, eksik veyahut yanlış hazırlanması/düzenlenmesi hususları olduğu karşımıza çıkmaktadır.
TARAFLAR
- Kira sözleşmesinde kiralayan ve kiracı olmak üzere iki taraf vardır
- Kiralayan: Taşınır ya da taşınmaz mal veya hakkı kiraya veren kişidir.
- Kiracı: Belli bir ücret karşılığı geçici bir süre için faydalanan kişidir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN KONUSU
1.Taşınır (menkul) mallar: TMK 762 md göre nitelikleri itibariyle bir yerden bir yere taşınabilen maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan mallar.
2.Taşınmaz (Gayrimenkul) mallar: TMK 704 maddesine göre taşınmaz mallar, arazı tapu kütüğüne aynı sayfaya kayıtlı bağımsız bölüm ve sürekli haklar ve kat Mülkiyet kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
- Haklar: Ticari işletme hakkının kiralanması-İhtira haklarının işletilmesinin devri-fikir ve sanat eserleri üzerindeki işletme hakkının devri avlanma hakkının devri gibi
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
Kural olarak kira sözleşmesi bir şekle bağlı değildir.Sözlü yapılabileceği gibi yazılı da yapılabilir. Kira ilişkisinin ispatı açısından yazılı yapılmasında yarar vardır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPAT ŞEKLİ
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu olmadığından kira ilişkisinin varlığının ispatı sözlü kira akitlerinde önem kazanmaktadır.
Noterce düzenlenmiş ya da onaylanmış kira sözleşmelerinde imza inkarı mümkün olmadığından kira ilişkisini inkar etmek de mümkün değildir.
Kira sözleşmesinde imza inkarı halinde bilirkişi aracılığıyla imza incelemesine gidilmektedir.Kira sözleşmelerinde de diğer sözleşmeler gibi AHDE VEFA İLKESİNİN hakim olduğunu unutmamak gerekir. Dolayısıyla her iki taraf için (hem Kiraya Veren hem de Kiracı için) ileride mağduriyetlerin olmaması veya en düşük oranda olması için kira sözleşmesinin ayrıntılı ve doğru şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Dikkat edilmesi gereken önemli noktalardan bazıları şunlardır;
1-) Sözleşmede kiraya verenin ve kiracının (varsa kefilin) Adı, Soyadı, T.C. kimlik numarası, Adresi doğru bir şekilde ve açıkça yazılmalıdır.
2-) Taraflar sözleşmeyi bizzat kendileri imzalamalıdır. Ayrıca sözleşmenin her bir sayfasının imzalanmasına da dikkat edilmelidir.
3-) Kiralanan taşınmazın adresi tam ve doğru olarak yazılması gerekmektedir.
Taraflar Kira süresini serbestçe belirleyebilirler. Kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılabileceği gibi süresizde yapılabilir.
Kira sözleşmesinde belli bir süre belirlenmiş ise buna belirli süreli kira sözleşmesi denir.
TBK 347.maddesine göre belli süre için düzenlenmiş kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarda bir yıl uzamış olur.Bu maddeye göre kira sözleşmesinin uzatma hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiralayan şartları varsa, tahliye davası açabilir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Süre bitiminden sonra kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira sözleşmesi, kira bedeli dışında aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (TBK 347)
4-)Kira parası, Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır.Taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli (bir yıllık ve bir aylık) hem harf hem de rakam ile yazılması gerekmektedir.
KİRANIN ÖDENMESİ
- Kira parası kural olarak alacaklı durumda olan kiralayanın yerleşim yerinde ödenir.(TBK 89/1)
- Ancak ödeme konusunda taraflar arasında bir teamül oluşmuşsa bu teamüle uygun şekilde ödeme yapılabilir. Böyle bir teamül oluşabilmesi için ödeme şeklinin aynı tarzda uzun süre yapılmış olması gerekir.
- Kira parasının PTT ile konutta teslimli olarak gönderilmesi halinde masrafının kiracı tarafından karşılanması gerekir.
- Kira parası net gönderilmesi gerekir. Kira parasından kesinti yapılamaz.
- Kiralayan kira parasını PTT ye giderek almak zorunda olmadığından Adi posta ile gönderilen kira parası uygun ödeme sayılmaz. Ancak kiralayan bu parayı PTT den çekerse sorun yoktur.
- Kiracı kira parasını ödemek istediği halde kiralayan kira parasını almaz ise tevdi mahalli tayin ettirerek tevdi mahalline yapılan ödeme ile borçtan kurtulur.
- Kira parası süresi içinde Konutta Teslimli olarak PTT ile gönderilmiş olup ta, kiralayan kirayı almaz ise kiralayanın temerrüdü olur. Kiracının temerrüdünden bahsedilemez.
- Kiralayan her hangi bir itirazı kayıt ileri sürmeksizin bir ayın kirasını aldığına dair makbuz vermiş ise bu takdirde TBK 104 maddesine göre önceki diğer aylar kirasını da almış sayılır.
- Kiracı ödeme iddiasını kanıtlamak zorundadır.
6-) Kira parası Türk Lirası olarak yazılacağı gibi, altın yada yabancı para cinsinden de belirlenebilir.
- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK 344/1)
- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (TBK 344/2)
7-) Depozitonun miktarı, ne için verildiği, geri alınma şartları, hangi banka hesabına yatırılacağıaçıkça yazılmalıdır.Bu husus kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozitonun iade alınabilmesi içinispat açısından önemlidir.
😎 Kiralanan taşınmazın hangi koşullarda teslim edildiği, taşınmaz da varsa eşyaların tek tek neler olduğu ve eşyaların ne durumda olduğu konusunda sözleşmede madde yer almalıdır.
9-) Kiraya verenin yazılı onayı olmadan kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılamayacağı da sözleşmede yer almalıdır.
Kısaca kira sözleşmesi hem kiralayan hem de kiracı açısından çok önemli olup, bir ihtilaf halinde sözleşme hükümleri geçerli olduğundan her iki taraf ta sözleşmeye bağlı kalmaktadır. AVUKAT MUHİP ÜZÜMCÜOĞLU
